民法第251条に『各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。』とあります。この変更には共有物を処分することも含まれていると法律上考えられています。
したがって、共有不動産を売却しようとすると、権利関係が複雑になるため、単独所有の場合と比較して、不動産の価値が下がることが一般的です。そのため、不動産を処分せず、鑑定評価額を基準に金銭等で相続分を計算し、清算する場合があります。
AさんがBさんの土地を買い取る場合で検証してみます。
なお、対象地Aと対象地Bは一体として利用されていることを前提とします。
このような場合は、AさんはBさんの土地を100万円/m²以下で買い取ればメリットがあるため、80万円/m²以上100万円/m²で取引が成立することが多いようです。
この他下記のようなご相談が多いです。
- 遺産相続時や離婚時に不動産を処分せず、評価額を基準に金銭等で相続分を計算する場合などの不動産の適正な時価の把握。
- 相続財産の一定割合の遺留分について減殺請求される場合、又はされた場合、不動産の適正な時価の把握が必要になる場合があります。
- 不動産を分割して相続する場合、同じ規模で分割しても、不動産の位置（接道状況）や形状等により、分割した不動産は同じ金額にはなりません。
そこで、分割した不動産が同じ金額になるように、評価・分筆を行います。 - 土地上に建物がある場合、単純に面積比で土地を分割した場合、建蔽率・容積率オーバーになる可能性がありますので、
建築基準法等の違反にならないように分筆を行います。
